Imagem: Envato
O envelhecimento do entorno pede uma nova combinação de moradia, saúde, comércio e convivência nos empreendimentos multiuso. Uma estimativa da Bioneng Projetos, divulgada nesta terça-feira, 22, aponta que mais de 1.200 unidades residenciais voltadas ao público 60+ deverão estar em desenvolvimento no Sul e no Sudeste até o fim de 2026. O senior living ainda é um nicho no Brasil, mas começa a atrair incorporadoras pelo mesmo motivo que deveria interessar a quem desenvolve e administra shopping centers: o País está envelhecendo, e o perfil da população que vive no entorno dos nossos empreendimentos mudou desde que muitos deles foram planejados.
O estudo Mercado Prateado Brasil, da Data8, estima que o público com 50 anos ou mais respondeu por R$ 1,8 trilhão em consumo privado em 2024, o equivalente a 24% do consumo dos domicílios brasileiros, com projeção de chegar a 35% em 2044. Para o nosso setor, o dado mais interessante está na composição desse gasto. Segundo o levantamento, o consumo médio mensal por pessoa desse grupo é cerca de 38% superior ao da população abaixo de 50 anos, com uma cesta concentrada em moradia, alimentação, transporte e saúde, justamente as funções que um empreendimento multiuso bem planejado consegue aproximar. Esse recorte inclui também quem ainda está definindo onde e como deseja envelhecer.
Tenho defendido neste espaço que a integração de usos amplia a relevância do shopping na vida cotidiana. A longevidade pede um movimento complementar: entender quem mora no entorno hoje e como suas necessidades estão mudando. Ao lado da renda, da densidade e da concorrência, a composição etária e os arranjos familiares precisam orientar as decisões sobre quais usos desenvolver. A população mais velha já faz parte da área de influência. Cabe ao empreendimento avaliar se sua oferta e seus acessos acompanham essa realidade.
Bishop Ranch, em San Ramon, na Califórnia, é um bom exemplo de como isso pode ser feito. Em fevereiro de 2025, a Belmont Village inaugurou, em parceria com a Sunset Development, uma comunidade de 177 apartamentos para pessoas mais velhas, com opções de moradia independente, assistência e cuidados especializados para pessoas com comprometimento cognitivo. O prédio fica próximo ao City Center Bishop Ranch, que reúne lojas, restaurantes e entretenimento, e se conecta a ele por percursos de caminhada. O comércio integra a proposta de valor da moradia, enquanto os moradores representam uma base potencial de uso cotidiano para o centro comercial.
A lição mais útil desse caso está nos caminhos. Estar perto no mapa não significa estar conectado na experiência. Para uma pessoa mais velha com mobilidade reduzida, uma travessia insegura, um trecho sem sombra ou uma rampa mal resolvida podem tornar inviável a ida a um restaurante a duzentos metros de casa. Nos shoppings cercados por avenidas e grandes áreas de estacionamento, essa integração merece atenção especial. O desenho do percurso entre os usos faz parte do produto imobiliário e precisa entrar no estudo de viabilidade.
Coral Gables, na Flórida, acrescenta outra dimensão: a do modelo de operação. Inaugurado em novembro de 2023, o Belmont Village Coral Gables tem 232 apartamentos, com modalidades de moradia e assistência para diferentes necessidades. O projeto contempla espaços comerciais no térreo e conta com uma unidade de atenção primária da Baptist Health South Florida no local, perto do Shops at Merrick Park.
Um operador especializado em moradia se associou a uma organização de saúde para integrar o atendimento à rotina dos residentes. É um produto de alta renda, e o que interessa é a arquitetura do negócio. Adaptado à realidade brasileira, esse modelo sugere um arranjo em que a administradora contribui com localização, gestão comercial e conhecimento do entorno, enquanto operadores especializados assumem a moradia e os serviços de saúde.
Já Singapura segue por outro caminho. O Heart of Yew Tee, empreendimento em implantação pelo Housing & Development Board, órgão de habitação pública do país, foi planejado para reunir 68 apartamentos com características adequadas a pessoas mais velhas, policlínica, centro de diálise, clube comunitário, lojas e um hawker centre, tradicional centro de alimentação popular da cidade-estado. A conclusão está prevista até 2027. O modelo público não se transpõe diretamente para a lógica financeira de um shopping privado, mas oferece um método: partir das necessidades recorrentes da população e organizar os usos em torno delas.
Nenhum desses projetos, isoladamente, demonstra que a moradia sênior aumenta as vendas de um shopping. Eles mostram que a longevidade já orienta o desenho de projetos urbanos e imobiliários em mercados diferentes, e que o varejo participa dessa integração como parte da vida cotidiana do morador.
Para os empreendimentos brasileiros, a oportunidade aparece em duas escalas. Nos ativos com terreno disponível ou potencial construtivo, vale estudar a demanda por moradia independente com serviços, residências assistidas e estruturas de cuidado, considerando renda, composição familiar, oferta concorrente e operadores disponíveis. O senior living pode complementar projetos que já prevejam torres residenciais e centros de saúde. Nos shoppings consolidados, o trabalho começa pelo bairro existente. Um entorno com muitos moradores mais velhos pode demandar saúde, reabilitação, atividade física, alimentação, cultura e conveniência organizadas de forma complementar, com acessos, horários e circulação adequados a esses moradores.
Há cuidados importantes nessa conta. Uma clínica não garante consumo nas demais operações: o horário de atendimento, o perfil do paciente, a presença de acompanhantes e o percurso até as lojas influenciam a possibilidade de a visita se transformar em compra. Comunidades residenciais que oferecem alimentação, lazer e serviços internos também retêm parte da demanda. A projeção comercial precisa partir dos hábitos prováveis de moradores, familiares e profissionais, sem contar cada pessoa do complexo como cliente adicional do shopping. A viabilidade de cada componente e do conjunto deve ser avaliada, com custos de adaptação e investimentos em acesso na planilha. As sinergias precisam de evidências antes de serem incorporadas à avaliação econômica do ativo.
A operação também muda. Moradia funciona o tempo todo, saúde tem exigências próprias, e comércio e entretenimento seguem outros horários e padrões de uso. Segurança, privacidade, abastecimento e circulação precisam ser compatibilizados desde o projeto. Por isso, a longevidade deve entrar nas decisões de desenvolvimento enquanto usos e acessos ainda estão sendo definidos. Mais tarde, a integração pode ficar limitada e mais cara.
Vejo nessa agenda uma evolução do shopping multiuso. Somar funções que gerem fluxo é apenas parte do planejamento. É preciso combinar usos que façam sentido para quem vive ao redor do empreendimento, inclusive para quem deseja continuar morando no bairro à medida que envelhece.
Moradia bem conectada, serviços acessíveis e oportunidades de convivência podem ajudar a preservar essa autonomia e sustentar a relevância do shopping ao longo do tempo. Os cabelos brancos já chegaram à área de influência. Essa presença precisa se refletir nas decisões de mix, nos projetos de expansão e na forma de operar o empreendimento.
Francisco Ritondaro é especialista em shoppings, outlets e varejo.
*Este texto reproduz a opinião do autor e não reflete necessariamente o posicionamento da Mercado&Consumo.
Fonte: Mercado&Consumo
